Vuokratuoton laskukaava

Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen

LinkedIn
WhatsApp

Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen

Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava

(vuokra - hoitovastike) x 12
velaton hinta + varainsiirtovero + remontit
X 100

Mitä kaikkea otetaan huomioon vuokratuottoa laskettaessa

  • Vuokratulo
  • Hoitovastike
  • Varainsiirtovero
  • Tulevien remonttien kustannusarvio

Miksi vuokratuotto kannattaa laskea

Asuntosijoittamisen kannattavuuden ytimessä seisoo keskeisesti valittu asuntosijoitusstrategia. Tämän vuoksi kohteiden kannattavuutta onkin syytä vertailla erilaisten tunnuslukujen avulla. Tunnuslukujen avulla voit arvioida kohteiden tuottoa tai saada suuntaa asuntosijoittamisessa piilevien riskien hallintaan. Yksi tärkeistä asuntosijoittajan tunnusluvuista on vuokratuotto. Uusia vuokrakohteita miettiessä on hyvä tehdä ylätasolla vertailua markkinalla olevien kohteiden kesken. Paras tunnusluku tähän käyttöön on nimenomaan vuokratuotto. Se on erinomainen tunnusluku nimenomaan kohteen valinnan alkuvaiheessa ja toimii parhaiten juuri silloin, kun kaavaa ei lähdetä liikaa soveltamaan vaan pidetään se mahdollisimman vakiona, jolloin markkinalla olevat kohteet todella pysyvät vuokratuoton suhteen vertailukelpoisina. Vuokratuottoprosentin avulla on helppo pudottaa valintaprosessista pois heti ne kohteet, jotka eivät niin sanotusti pärjää yleisesti keskiverto markkinalla.

Ne kohteet, jotka pärjäävät vuokratuoton valossa keskivertoa paremmin markkinalla on syytä ottaa syvällisempään tarkasteluun. Samoin myös huonot kohteet voi jättää suoraan vertailusta pois ja jatkaa etsintöjä.

Vertailukelpoisuus

Säilyttääksemme vertailukelpoisuuden vuokratuoton laskennassa tulee muistaa seuraavat asiat:

1. Velaton hinta

Kuten tiedämme, taloyhtiölainallisia kohteita ostettaessa saa tuloutetut pääomavastikkeet vähentää vuokratuloista kokonaisuudessaan niin korko kuin lainan lyhennyksenkin osalta. Toisin kuin taloyhtiölainassa, henkilökohtaisesta pankkilainasta voi verotuksesta vähentää vain korkojen osuuden. Tämä tarkoittaa sitä, että kassavirran näkökulmasta taloyhtiölainallisen kohteen verotus on huomattavasti pienempi, ja tällöin kyseisen verosuunnittelun mukaan ottaminen vuokratuoton kaavaan vääristäisi vuokratuottolukua eikä mahdollistaisi enää kohteiden vertailua keskenään. Siispä vuokratuottoa laskettaessa tulee olettaa, että kohde olisi ostettu velattomalla hinnalla eikä koskaan huomioida sijoittajakohtaisia (rahoitus)kustannuksia.

2. Vuokrankorotukset ja remontit

Vuokrankorotuksia ei yleisesti kaavassa huomioida, vaikka tulevaisuuteen suunniteltujen remonttien kustannukset viivan alla huomioidaankin. Etenkin jos käytät kaavaa osoittaaksesi myyjälle kohteen kannattavuutta eli pidät sitä tukena ostotarjouksen tekemisessä, kannattaa kaikkia hypoteettisia arvoja kuten vuokrankorotuksia, arvonnousua tai keinotekoisia verohyötyjen tunkemista kaavaan välttää. Siis riippuen siitä mihin ja kuinka kaavaa käyttää tulee tulevaisuuden vuokrankorotukset ja arvonnousut huomioida harkiten.

3. Arvonnousut

Jos ajatellaan esimerkiksi remonttikuluja, jotka parhaimmassa tapauksessa nostavat myös asunnon arvoa sekä myös vuokratuloja. Ne lisätään kaavassa viivan alle ja itsessään pienentävät vuokratuottolukua mikä on selvää. Toisaalta jos samaisten remonttien tuoma arvonnousu lisättäisiin kaavaan, laskisi se edelleen vuokratuottoa. Miksi sitten remonttikulut huomioidaan kaavassa ennen kaupantekohetkeä, mutta mahdollista arvonnousua ei? Remonttikulut ovat hankintahetkellä realisoituvia kuluja, jotka voidaan vuokratuoton näkökulmasta ajatella lisääntyvän suoraan kohteen hankintamenoon. Siis periaatteessa kaikki viivan alla esiintyvät/olevat arvot ovat kaupantekohetkellä vaikuttaneet suoraan kohteen kokonaishankintamenoon ja ovat välttämättömiä sijoituksen kannalta, siis arvonousua ei voi tähän yhtälöön ottaa mukaan koska se ei missään nimessä korota hankintamenoa saati laske millään tapaa kohteen kannattavuutta. Lisäksi arvonnousu on aina hypoteettinen arvo, kunnes kohde todellisuudessa uudelleen arvotetaan eikä sinälläänkään ole kohteiden kesken vertailukelpoinen arvo koska kyseiset arvonnousut eivät ole vielä ostohetkellä toteutuneet.

4. Verosunnittelu, vuokratuotto ja kassavirta

Kuten jo edellä sivuttiin ei velkaosuuksia huomioida viivan alapuolella sillä nämä voivat olla sijoittajakohtaisia ja tilannetta muuttaa myös se onko kyseessä pankki- vai yhtiölaina. Samalla tavalla myöskään korkokuluja tai rahoitusvastike-eriä ei huomioida viivan yläpuolella, sillä suurella velkavivulla ostettaessa kohteen nettotuotto muuttuisi tarpeettomasti eikä tällöin vertailukelpoisuus kohteiden välillä enää säilyisi, koska lainoissa on eroa myös laina-ajoissa ja ehdoissa, jolloin lyhennys- ja korkoerät vaihtelevat lainasta riippuen ja tällöin kaavasta tulee vain sekava. Lisäksi kyseinen pyörittely johtaisi jälleen verosuunnittelun mukaan ottamiseen ja niin edelleen.

Mielestäni jo ostetun kohteen arvonnousun huomioiminen tai huomiotta jättäminen vuokratuotto-%:in laskennassa on vähämerkityksinen johtuen vuokratuotto-%:in yleisesti huonosta tunnuslukuarvosta. Toki ne voi molemmatkin laskea, jos haluaa. Siitä alkaa helposti mielestäni hyödytön pohdinta, pitäisikö esim. oston jälkeen päätetyt rahastoitavat vastikkeet lisätä hankintahintaan vai ei jne. (Harri Huru, Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojenlaskeminen, ostanasuntoja.com/2020/04/05/asuntosijoittajan-veroilmoitus-ja-verojen-laskeminen-2020-blogi-197/)

Tästä syystä siis turhat kiemurat on syytä jättää vuokratuoton laskukaavasta pois ja tehdä syvempää analyysiä mm. kassavirtatuotto, nettokassavirta, ROE tunnuslukujen avulla, joissa laskennassa huomioidaan myös rahoituskulut, pääomien jakautuminen, lainan lyhennykset sekä toiminnan verotaakka. Näin vuokratuoton merkitys ja käyttöarvo säilyy.

Huom! Vaikka velattomalla hinnalla ostettaessa vuokratuotto ja kassavirta ovat samat muista tämä: älä sekoita vuokratuottoa kassavirran kanssa.

Vuokratuotto tunnusluvun käyttö

Konservatiivinen sijoittaja käyttää laskuriin 11 kuukauden vuokratuloa kompensoimaan tyhjiä kuukausia, mitä toiminnassa voi tulla vastaan. 100% vuokrausaste ei ole enää myytti vaan nykyään Suomessakin näkee asuinalueita ja kohteita, joissa vuokrausaste on 100% ja on voinut pysyä kyseisellä tasolla jo pidempäänkin, joten tyhjien kuukausien mukaan ottaminen laskemiin ei kuitenkaan ole välttämätöntä. Toisaalta yhden tyhjän kuukauden laskelmiin mukaan ottaminen on hyvä tapa kompensoida toimintaan liittyviä yllättäviä menoja kuten pikkukorjauksia tai uusittavaan kalustoon. Kannattaa siis harkita yhden tyhjän kuukaude huomioimista riskejä arvioidessaan.

Otetaan mukaan kaava, jossa tyhjänä olevia kuukausia otetaan laskennallisesti yksi jokaiselle vuodelle.

(vuokra x 11) - (hoitovastike x 12)
velaton hinta + varainsiirtovero + remontit
X 100

*yllä otettu huomioon yksi tyhjä kuukausi vuodessa

Mikäli verosuunnittelu, kassavirrat, ROI, ROE tai muut kannattavuuden analyysi- ja suunnitteluementelmät eivät toistaiseksi kuulu työkalupakkiisi, voit hyvin myös kokeilla kuinka vuokratuottoprosentti muuttuu arvoja muuttelemalla tai miten vuokratuotto ylipäätään kehittyy omistuksen aikana. Jos omistamisen aikana haluat käyttää vuokratuottolukua arvioimaan kohteen kehittymistä verrattuna hankintahetkeen, päivitä kaavan arvot aina kun vuokra nousee, hoitovastike pienenee tai kohde on kuukausia ilman vuokralaisia. Tällöin vuokratuotto pysyy vertailukelpoisena omalla mittarillasi. Näiden lisäksi kannattaa huomioida, että vuokratuotto paranee silloinkin, kun hankintahinta laskee (alennus ostohetkellä) tai ennen kaupantekohetkeä vuokratuottokaavaan laskemasi remonttikustannukset alittuvat.

Kuten jo aiemmin mainittiin kaavan käyttämisen tavoitteena on vertailla rehellisesti kohteita keskenään ja saada tukea päätöksentekoon, joten on parempi ettei sitä käytettäessä kaunistele lukuja vaan ottaa asian sen vaatimalla tarkkuudella. Mitä huolellisemmin tunnuslukuja käyttäää, sitä tehokkaammin päästään vertaamaan sijoituksia ja mahdollisuuksia keskenään.

Esimerkki vuokratuoton laskemisesta

(500€ x 11) - (200€ x 12)
100 000€ + 2000€ + 20 000€
X 100

Vuokratuotto

2,70%

Esimerkki:

Mauri harkitsee ostavansa asunto-osakkeen, joka on 100 000 € arvoinen, varainsiirtovero on 2% ja taloyhtiön papereista selviää, että kohteeseen on tulossa putkiremontti, josta kyseiselle osakkeelle kohdistuu arviolta n. 20 000€ kustannuksia. Mauri arveleen Nekalan yleisen hintatason perusteella asunnon kuukausivuokran olevan n. 500€ sekä näkee myynti-ilmoituksesta, että hoitovastike on 200€ kuukaudessa.

Näillä arvoilla vuokratuotto%:ksi saadaan 2,54%. Maurin strategiaan kuuluu tavoitella minimissään 4% vuokratuottoa, joten tapauksessa Mauri päättää jättää asunnon ostamatta, koska se ei sovi hänen sijoitusstrategiaansa.

Erilaisista sijoitusstrategioista lisää tässä blogissa: Sijoitusstrategiat.

Paljonko on hyvä vuokratuotto?

Tavoiteltava vuokratuoton määrä on yleisesti ottaen keskimäärin 4-7 % välillä ja yli viiden prosentin vuokratuottoa pidetään jo hyvänä tuloksena.

Velkavipua hyödyntäessä, voidaan saada todella korkeita tuottoja omalle pääomalle (ROE = return on equity), mutta vuokratuoton kaavaan velkavipua ei kannata sekoittaa. Kannattaa kuitenkin huomioida, että mikäli vuokratuotto% ei ole tarpeeksi korkea ja esimerkiksi lainan korko ylittää vuokratuoton, häviää vuokratuottto vuositasolla maksettaville koroille. Kaikki ei kuitenkaan ole näin mustavalkoista, vaan kannattavuus on iso kokonaisuus jonka arvioimisessa todella tärkeitä mittareita ovat myös kassavirta, kohteen mahdollinen arvonnousu, korot ja niin edelleen.

Lainarahalla asuntojen vivuttaminen eli velkavivun käyttö on todella yleistä ja sen avulla päästään parempiin tuottoihin suhteessa sijoitettuun omaan pääomaan, mutta samalla kasvatetaan toiminnan riskiä.

Tarkoittaako huono vuokratuotto huonoa sijoituskohdetta?

Ei välttämättä!

Näin suoraa korrelaatioota ei voi vetää. Sijoituskohteen sopivuus riippuu aina sijoittajan strategiasta ja portfolioon sopivuudesta. Matala vuokratuotto ei ole ongelma, jos tavoitteena on esimerkiksi selkeästi arvonnousuun pohjautuva strategia.

Arvonnousua tavoitellessa joudutaan usein tinkimään vuokratuotosta jolloin vuokratuotto voi jäädä todella matalaksi, mutta se ei silti tarkoita sitä, etteikö kyseinen kohde voisi olla hyvä sijoitus.

Vuokratuottolaskuri



Viimeisimmät kirjoitukset

Haluatko kuulla kaikki uutiset ensimmäisenä?

Tilaa uutiskirjeemme tästä!