Sijoitusasunnon katto

Sijoitusasunnon osto - mitä ottaa huomioon kohdetta valitessa

Sijoitusasunnon osto

Miksi sijoittaa asuntoihin?

Vaikka elämäntilanteet menisivät toisin kuin suunniteltu, on aina mahdollista myydä asunto tai mennä sijoitukseen itse asumaan.

Suomessa onkin ollut yli 300 000 vuokratuloa saavia henkilöitä vuonna 2018 Verohallinnon tietojen mukaan. Sijoitusasuntojen määrä on ollut jo siis tovin kasvussa ja edullinen korkotaso tukee asuntosijoittamista edelleen.

Asuntosijoittajan hyödyt

  • Tasainen kassavirta - rahaa tulee joka kuukausi, kun asunto on vuokralla
  • Sijoitusriskien hajautus - ei kaikkia munia samaan koriin
  • Lainaa maksaa kanssasi myös vuokralainen
  • Yhtiölainallisissa kohteissa saat merkittävän verohyödyn, mikäli pääomavastike-erät on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
  • Historiallisesti asuntojen hintakehitys on nousussa pitkällä aikavälillä
  • Voit saada todella korkean tuoton sijoitetulle pääomalle hyödyntämällä velkavipua

Sijoitusstrategian valinta

Ensimmäisenä päätöksenä pitää valita strategia asuntosijoittamiselle. Tämä määrittää raamit asunnon koolle, kunnolle, lainan muodolle ja ohjaa sijoittajaa läpi lopun ostoprosessin

Mieti siis sijoitusstrategia tarkkaan, sen pohjalta on helppo tehdä muut päätökset lainasta asunnon valintaan. Alla esittelen kaksi yleistä sijoitusstrategiaa asuntosijoittajalle.

Vuokratuottoon ja kassavirtaan keskittyminen

Vuokratuottoon keskittyminen on yksi yleisimpiä strategioita. Tässä mallissa ei keskitytä niinkään arvonnousuun vaan maksetaan oma laina pois vuokralaisen kanssa ja saadaan mahdollisesti samalla positiivinen kassavirta.

Positiivinen kassavirta on hyödyllinen sijoittajalle. Vuokraustoiminnan tuomalla rahalla voidaan hankkia uusia sijoituskohteita tai toteuttaa remontteja ilman remonttilainaa pankista.

Vuokratuottoon keskittyvä sijoittaja valitsee usein pienempiä asuntoja, kuten yksiöitä ja kaksioita, paremman vuokrattavuuden ja tuotto-odotuksen takia. Yksiöihin ja kaksioihin löytyy kasvukeskuksissa ja opiskelukaupungeissa helpommin vuokralaisia.

Suurimman tuoton sijoittetulle omalle pääomalle saa keskittymällä ison taloyhtiölainan sisältäviin asuntoihin. Taloyhtiölainan sisältäviin asuntoihin ei siis tarvitse hankkia itse koko summaa. Tuloutetun taloyhtiön taloyhtiölaina mahdollistaa mm. lainanhoitovastikkeen vähentämisen verotuksessa.

Arvonnousu strategia

Arvonnousu strategia keskittyy asunnon hintatason nousuun. Tavoitteena on siis sijoittaa asuntoihin, joiden arvon uskoo nousevan tulevaisuudessa. Asuntoa valittaessa pitää ottaa huomioon alueelliset tekijät; muuttovoittoisuus, korkeakoulut, tulevaisuuden hankkeet, sekä koko maan yleinen talouden suunta.

Lisäksi taloyhtiön sekä asunnon kunnolla on valtava vaikutus asunnon hintaan, joten Arvonnousu strategiaan keskittyvä sijoittaja pyrkii yleensä ostamaan asunnot alle markkinahinnan ja myymään voitolla. Joko lyhyellä tai pitkällä aikajänteellä.

Arvonnousu strategiaa käyttävä sijoittaja voi keskittyä enemmän flippaamiseen, eli remontoimiseen ja myymiseen hyvällä tuotolla tai keskeneräisten rakennuskohteiden pyörittämiseen. Jälkimmäisessä asunnot ostetaan rakennusvaiheessa ja myydään voitolla ennen valmistumista. Omaa kotia etsivät ihmiset haluavat usein nähdä asunnon valmiimpana kuin vain piirustuksissa, joten osa sijoittajista on löytänyt rahakkaan markkinaraon myös tästä.

Yleisimmät asuntosijoittajan sijoitusstrategiat ja kohteet

  • Vuokratuottoon keskittyminen
  • Arvonnousuun keskittyminen
  • Flippaaminen
  • Uudiskohteet
  • Keskeneräiset huoneistot
  • Loma-asunnot
  • Kalustetut asunnot
  • Asunnot ulkomailla
  • Toimitilat
  • Asuntosijoitusrahastot
  • Auto- ja hallipaikat

Mistä ja miten etsin sopiva sijoituskohde

Kun sijoitusstrategia on päätetty ja rahavarat valmiina, on aika siirtyä sopivan sijoituksen etsinnän pariin. Ei kannata hätiköidä vaan pitää huoli omasta strategiasta ja sen perusteella hahmottaa sopivaa kohdetta tarjolla olevista alueista

Sijoitusasunnon sijainti ja alue

Vuokratuoton ja odotetun arvonnousun ensimmäinen määritys on sijainti, mistä aiotaan asunto ostaa. Pääkaupungissa on kallista, mutta muuttotappiokunnaksi Helsinki ei varmasti muutu hetkessä.

Ostettaessa sijoitukseen asuntoa, on äärimmäisen tärkeää pyrkiä varmistamaan ettei asunnon arvo putoa. Muuttotappiokunnissa asuntojen arvon kehitys voi olla negatiivinen, joten kannattaa tarkkaan harkita kohteiden sijaintia.

Sijainti vaikuttaa myös paljon sijoituksen hoidon helppouteen. Asunnon vuokrailmoituksen jättö onnistuu helposti tietokoneelta, mutta esimerkiksi taloyhtiön kokouksissa käyminen, avainten luovutus jne. vaatii usein läsnäoloa.

Taloyhtiön kokouksissa käyminen ei ole pakollista, mutta yhtiökokouksissa käyminen on osakkaan tärkein kanava vaikuttaa taloyhtiöön ja sen toimiin. Taloyhtiön yhtiökokous on korkein päättävä elin ja yhtiökokouksissa päätetään mm. remonteista, hankinnoista ja yhtiövastikkeen suuruudesta. Kaikki nämä ovat erittäin tärkeitä sijoittajan kohteen ylläpitoon, joten paikalla kannattaa olla.

Uudet digitaaliset palvelut ovat tuoneet paljon helpotusta sijoittajan arkeen. Saat jo nyt automaattisen vuokranmaksuseurannan ja sähköiset sopimukset hyödynnettyä Evoirin avulla ja Pindora mahdollistaa kulkuoikeuden antamisen vuokralaiselle, jolloin sinun ei itse tarvi olla läsnä vuokralaisen saapuessa avainten antamista varten. Pindoran helppous tulee vastaan erityisesti lyhytaikaisessa vuokrauksessa.

Sijoittajat usein suosivat muuttovoittoisia kuntia, kasvukeskuksia tai yliopistokaupunkeja etsiessään sopivaa aluetta sijoituksilleen. Erinomaisen kuvan asuntojen hintatasosta ja vuokratasosta saat etsimällä esimerkiksi Etuovesta sopivan alueen asuntoja.

On myös huomionarvoista, että yksiöissä vuokralaisten vaihtuvuus on suurempi. Pieni asunto jää nopeammin pieneksi ja pelkästään parisuhteen löytäminen voi olla syy päivittää vuokra-asuntoa suurempaan.

Asunnon hintakehitykseen ja vuokriin vaikuttavat mm.

  • Yleinen hintataso
  • Muuttotappio / voittoisuus
  • Vapaana olevien asuntojen määrä
  • Työpaikka-alueet
  • Koulut ja oppilaitokset
  • Alueen demografia
  • Alueen infra
  • Alueen kaavoituskehitys sekä suunnitelmat
  • Palvelut

Tilastokeskus julkaisi 7.5.2020 Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat eniten pääkaupunkiseudulla -artikkelin (kuva alla)

https://www.stat.fi/til/asvu/2020/01/asvu_2020_01_2020-05-07_tie_001_fi.html

Kohde

Sopivien alueiden löydyttyä voidaan siirtyä tuiki tärkeään kohteen valintaan. Tässä kohtaa sijoitusstrategian pohjalta on helppo kerätä sopivat kohteet sopivilta alueilta omaan listaukseen.

Kun sopivien kohteiden listaus on saatu aikaiseksi, voidaan syventyä asuntokohtaiseen tutkimukseen. Yksityiskohtainen tutustuminen voi tuntua työläältä, mutta vaikuttaa eniten sijoituksen odotettaviin arvonnousuihin ja kassavirtaan. Ennen ostoa käytetty vaiva maksaa itsensä takaisin pitkässä juoksussa.

Tämän karsinnan pystyy toteuttamaan kätevästi taulukkoon listaamalla mahdolliset kohteet sekä niiden tärkeät tiedot. Taulukosta onkin helppo sitten karsia huonommat kohteet pois, jos strategian luomat tarpeet eivät täyty.

  • Hinta
  • Yhtiövastike
  • Muut kulut
  • Yhtiölainan määrä
  • Vuokratuoton määrä
  • Kassavirran suunta
  • Remonttien tarve asunnossa
  • Tulevat taloyhtiön remontit
  • Taloyhtiön taloudellinen tila
  • Onko tuloutettu vai rahastoitu
  • Löytyykö taloyhtiöstä tietyt edellytykset: Sauna, parveke, piha jne
  • Palvelut
  • Kulkuyhteydet

Kun sinun tarpeisiin sopiva sijoituskohde on löytynyt, on aika käydä paikanpäällä tekemässä viimeinen katselmus ja vahvistamassa arvio asunnosta.

Käy sijoitusasunnossa paikanpäällä ennen ostoa

Jo ilmoituksesta, kuvista, 3d-malleista ja 360-videoista voi saada hyvän yleiskuvan ostettavasta kohteesta, mutta paikanpäällä käyntiä on vaikea korvata. Asunnolla käynti avaa asunnon kaikille aisteille ja pääset tutustumaan pihapiiriin, nuuhkimaan kämpän sisäilmaa, katsomaan erikoisia keittiöratkaisuja jne.

Ja sitten ei muuta kuin tarjouksen tekoon.

Haluatko kuulla kaikki uutiset ensimmäisenä?

Tilaa uutiskirjeemme tästä!